(Nie)bezpieczne nieruchomości
Rynek nieruchomości dotarł już do swojego szczytu. Drugi kwartał 2018 roku przyniósł rekordowe spadki ilości sprzedanych mieszkań. Najgorzej sytuacja wyglądała w Warszawie i we Wrocławiu. Ceny nieruchomości wciąż jednak trzymają się mocno, a kredytobiorcy kuszeni niskim oprocentowaniem zaciągają coraz większe zobowiązania pod ich zakup. Dużym zainteresowaniem cieszą się też inwestycje w condohotele. Czy nieruchomości można traktować jako bezpieczną długoterminową lokatę? Kupowanie na szczycie boomu to typowy błąd niedoświadczonych inwestorów.
Rynek słabnie, zadłużenie wciąż rośnie
Wszystko wskazuje na to, że mieszkaniowy boom zaczyna się już kończyć. Według danych przytoczonych przez Puls Biznesu, w drugim kwartale bieżącego roku mieliśmy do czynienia z wyraźnym spadkiem ilości sprzedanych mieszkań w stosunku do drugiego kwartału 2017 roku. Stołeczny rynek nieruchomości skurczył się tu aż o 24%. Kolejne największe spadki miały miejsce we Wrocławiu (23,3%), Trójmieście (11%) i Krakowie (9,6%). Ceny nieruchomości wciąż utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, choć dynamika ich przyrostu nie jest już tak spektakularna. Jak wynika z czerwcowego newsletteru kredytowego opublikowanego właśnie przez BIK, nie słabnie jednak zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Od początku 2018 roku banki udzieliły aż 117 tysięcy takich kredytów, co daje wzrost o 7,8% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Co więcej, wyraźnie zwiększyły się też kwoty przydzielonych kredytów mieszkaniowych. W ujęciu wartościowym zadłużenie w tym obszarze wzrosło o prawie 28 mld złotych (+16,7%). Oznacza to, że średnia wysokość przyznanego kredytu w okresie styczeń-czerwiec 2018 roku wyniosła aż 239 tys. zł. Przyrost skali kredytów mieszkaniowych w dużej mierze związany jest z wciąż utrzymującym się, niskim oprocentowaniem. Należy jednak pamiętać, że zjawisko to nie jest stałe. Stopy procentowe w trakcie całego okresu kredytowania z pewnością ulegną podwyższeniu, a wraz z nimi wysokość naszej miesięcznej raty do spłaty.
Źródła:
https://www.pb.pl/konczy-sie-era-rekordow-935682
Condohotele – hit czy kit
Na fali ostatniego boomu na rynku nieruchomości dużą popularnością zaczęły cieszyć się też inwestycje w tzw. condohotele. Obiekty tego typu położone są zazwyczaj w atrakcyjnych turystycznie rejonach i z założenia stanowić mają przedmiot krótkookresowego najmu. Mechanizm funkcjonowania takiego biznesu na ogół jest dość prosty. Po jednej stronie mamy dewelopera zapewniającego budowę i zarządzanie całym obiektem, z drugiej zaś inwestorów czerpiących zyski z wynajmu poszczególnych apartamentów, pozostające po potrąceniu wszystkich kosztów obsługi. Jeśli wierzyć reklamom, podobne obiekty przynieść mogą nam gwarantowane 7-9% zysku w skali roku. Czy tak jest w rzeczywistości? Przyglądając się ofertom condohoteli portal bankier.pl wymienia szereg problemów, z jakich musimy zdawać sobie sprawę rozważając taką inwestycję. Po pierwsze nie ma czegoś takiego jak zysk „gwarantowany” – całe ryzyko spoczywa po stronie inwestora. Choć obecna, rozgrzana koniunktura i stosunkowo niskie koszty kredytu pozwalają nam w rzeczy samej osiągać podobne zyski, sytuacja ta może niebawem diametralnie się zmienić. Popularność luksusowych obiektów turystycznych jest silnie sprzężona z cyklem koniunkturalnym. W „chudych” latach, gdy spada zasobność portfeli, zainteresowanie podróżami znacznie maleje, podobnie jak ceny, jakie turyści są gotowi zaakceptować. Koszty zarządzania obiektem ponosić musimy jednak stale. Z drugiej strony mamy dziś do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi. To one właśnie tak mocno stymulują wzrost zainteresowania nieruchomościami, w tym condo-apartamentowcami. Wraz z wzrostem stóp podniesie się koszt obsługi naszego zadłużenia, a atrakcyjność podobnych inwestycji gwałtownie spadnie. Najbardziej boleśnie odczują to osoby, które zdecydowały się zainwestować w condo-biznes na szczycie cenowym, jakiego obecnie doświadczamy.
Źródła:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html
Bezpieczeństwo na długi okres
W czasie gdy lokaty bankowe oferują śmiesznie niskie oprocentowanie, a po uwzględnieniu inflacji i podatku od zysków kapitałowych, właściwie generują straty, jesteśmy bardziej otwarci na inwestycyjne alternatywy. Pragnąc zapewnić sobie długookresowe zabezpieczenie, często decydujemy się dziś zaangażować nasze środki w zakup mieszkania na wynajem. Czy nieruchomości można traktować jednak jako bezpieczną długoterminową lokatę? Zdecydowanie nie. Inwestując w mieszkanie jesteśmy narażeni na duże ryzyko związane z cyklem koniunkturalnym. Jeśli nabywamy je na kredyt wiążemy się na długie lata z sektorem bankowym i musimy się liczyć też z ryzykiem stóp procentowych, które z pewnością niebawem się zmaterializuje. W okresie spowolnienia gospodarczego spadające ceny mieszkań z jednej strony znacznie uszczuplą wartość naszej inwestycji, z drugiej zaś z dużym prawdopodobieństwem zmniejszą nasze zyski osiągane z wynajmu. W razie potrzeby możemy mieć też ogromny problem z upłynnieniem naszej inwestycji. Choć koniunktura jak wiadomo jest cykliczna, dalece naiwnym byłoby zakładanie, że kolejny boom na rynku pozwoliłby nam w pełni zbilansować straty poniesione w razie krachu. Kryzysy gospodarcze mają w końcu to do siebie, że lubią zaskakiwać, zarówno czasem, jak i swoją skalą. Nie posiadając odpowiedniego balastu bezpieczeństwa, możemy nie być w stanie zaabsorbować skutków realizacji takiego scenariusza. Dlatego w pierwszej kolejności zadbać musimy o margines naszego finansowego bezpieczeństwa i płynności. Tu doskonale sprawdza się odporne na kryzysy i niezależne od sektora bankowego, złoto inwestycyjne. Kruszec ten, w odróżnieniu od nieruchomości, z całą pewnością nazwać możemy bezpieczną, długookresową lokatą. Zdaniem ekspertów złoto inwestycyjne powinno stale stanowić minimum 20-30% naszego portfela. Choć nieruchomości mają niewątpliwie swoje zalety i potrafią przynosić nam duże zyski, obarczone są też znacznym ryzykiem. Należy pamiętać, że zdecydowanie trudniej osiągnąć zwrot z takiej inwestycji decydując się na nią w okresie rajdu cenowego. Kupowanie na szczycie boomu to typowy błąd niedoświadczonych inwestorów.
Agata Ziąbska
Powiernik S.A.
www.powiernik.net
